So unterscheiden sich die Bewertungsverfahren nach ImmoWertV
Nicht jedes Gebäude lässt sich gleich bewerten. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus funktioniert wirtschaftlich völlig anders als ein eigengenutztes Einfamilienhaus – und beides unterscheidet sich deutlich vom unbebauten Grundstück.
Deshalb gibt es in der Immobilienbewertung mehrere anerkannte Verfahren, die – je nach Objektart – zu unterschiedlichen, aber marktkonformen Ergebnissen führen.
In diesem Artikel erfahren Sie, welche Bewertungsverfahren es gibt, wann welches angewandt wird und warum die Wahl des richtigen Verfahrens entscheidend ist.
Der Verkehrswert – der gemeinsame Nenner
Der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB ist das Ziel jeder Bewertung.
Er gibt an, welchen Preis eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen zum Bewertungsstichtag erzielen würde – ohne persönliche oder außergewöhnliche Umstände.
Wie dieser Wert ermittelt wird, legt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) fest.
Sie definiert drei Hauptverfahren:
- das Vergleichswertverfahren,
- das Ertragswertverfahren und
- das Sachwertverfahren.
Diese Verfahren bilden die Grundlage jedes Verkehrswertgutachtens – einzeln oder in Kombination.
Das Vergleichswertverfahren – Orientierung am Markt
Das Vergleichswertverfahren ist das marktnächste Verfahren, weil es sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte orientiert.
Typische Anwendung:
- Eigentumswohnungen
- Reihenhäuser
- Baugrundstücke
- Einfamilienhäuser in homogener Lage
Vorgehen:
Sachverständige vergleichen die Immobilie mit realen Verkäufen, die nach Art, Lage, Nutzung und Zustand ähnlich sind.
Abweichungen (z. B. in Größe, Ausstattung, Baujahr) werden durch Zu- oder Abschläge angepasst.
Vorteil:
- sehr marktnahe Ergebnisse bei ausreichender Datengrundlage
Nachteil:
nicht immer geeignet für Spezialimmobilien
stark abhängig von verfügbaren Vergleichsfällen
Das Ertragswertverfahren – Bewertung über Mieterträge
Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn eine Immobilie zur Erzielung von Einnahmen dient – also bei vermieteten oder verpachteten Objekten.
Typische Anwendung:
- Mehrfamilienhäuser
- Bürogebäude
- Einzelhandelsflächen
- Misch- oder Gewerbeobjekte
Grundprinzip:
Der Wert ergibt sich aus den zukünftigen Erträgen, die das Objekt erwirtschaftet – vereinfacht gesagt:
Was ein Gebäude verdient, bestimmt seinen Wert.
Berechnung:
- Ermittlung der Nettokaltmiete
- Abzug der Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung etc.)
- Kapitalisierung des Reinertrags mit dem Liegenschaftszinssatz
- Hinzurechnung des Bodenwerts
Vorteil:
- praxisnah für Anlageimmobilien
- bildet Rendite- und Zinsniveau realistisch ab
Nachteil:
weniger geeignet für eigengenutzte Objekte
erfordert genaue Marktdaten und Kenntnisse über Mieten & Leerstände
Das Sachwertverfahren – Bewertung über die Substanz
Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn der Markt nicht primär über Ertrag, sondern über Herstellungskosten funktioniert – also typischerweise bei Eigennutzung.
Typische Anwendung:
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Eigentümergenutzte Immobilien
- Gebäude mit besonderer Bauweise oder Ausstattung
Grundprinzip:
Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert plus den Herstellungskosten des Gebäudes (nach NHK 2010), abzüglich der Alterswertminderung.
Anschließend wird der Marktanpassungsfaktor berücksichtigt, um den technischen Wert an die realen Marktverhältnisse anzupassen.
Vorteil:
- sehr präzise Einschätzung des Substanzwertes
- besonders geeignet für individuelle oder eigengenutzte Objekte
Nachteil:
- Marktanpassung schwierig bei starker Marktdynamik
- rein wirtschaftliche Faktoren (z. B. Rendite) bleiben außen vor
Welches Verfahren ist das richtige?
Die Wahl hängt nicht vom Gutachter, sondern von der Art und Nutzung der Immobilie ab.
Eine vereinfachte Orientierung:
| Objektart | Verfahren | Bemerkung |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert | Marktnahe Methode, viele Vergleichsfälle |
| Einfamilienhaus | Sachwert | Substanzwert entscheidend |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Ertragsorientierte Bewertung |
| Büro-/Gewerbeobjekt | Ertragswert | Erträge bestimmen den Marktwert |
| Baugrundstück | Vergleichswert | Nur Bodenwert relevant |
| Sonderimmobilie (Hotel, Halle, etc.) | Ertrags- oder Sachwert | Je nach Nutzungsschwerpunkt |
In der Praxis wird oft eine Kombination verwendet – z. B. Sachwert und Vergleichswert oder Ertragswert mit Plausibilitätskontrolle.
Warum der Sachverständige entscheidend ist
Ein erfahrener Sachverständiger erkennt, welches Verfahren die Marktsituation realistisch abbildet.
Denn die reine Formel reicht nicht:
Bausubstanz, Lage, Modernisierungsstand, Mietstruktur und Marktumfeld müssen interpretiert werden.
Bei Solide:Bewerten wenden wir die Verfahren nach ImmoWertV an und berücksichtigen aktuelle Marktdaten der Gutachterausschüsse sowie individuelle Objektmerkmale – transparent, nachvollziehbar und prüfbar.
Fazit: Kein Verfahren ist „das beste“ – nur das passende
Ob Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert – jedes Verfahren hat seine Berechtigung.
Entscheidend ist, welcher Marktmechanismus das Objekt prägt:
- Wird es genutzt oder vermietet?
- Ist es standardisiert oder individuell?
- Geht es um Ertrag, Nutzung oder Substanz?
Ein qualifiziertes Gutachten zeigt transparent, welches Verfahren gewählt wurde und warum – und macht den Immobilienwert so nachvollziehbar.
Sie möchten wissen, welches Verfahren für Ihre Immobilie das richtige ist?
Wir beraten Sie individuell und erstellen Gutachten nach ImmoWertV – nachvollziehbar, unabhängig und transparent.
👉 Jetzt Bewertung anfragen