Warum Substanz wichtiger ist als Optik – und worauf Sachverständige achten
Viele Immobilien wirken auf den ersten Blick gepflegt und wertstabil – neue Farbe, neuer Boden, frisches Bad.
Doch das, was den tatsächlichen Wert einer Immobilie ausmacht, liegt oft darunter: in der Bausubstanz.
Die Bausubstanz ist das Fundament jeder Bewertung und bestimmt, wie lange ein Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann – und welche Investitionen notwendig werden.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie der Zustand der Bausubstanz den Immobilienwert prägt, worauf Sachverständige achten und welche Fehler Käufer und Eigentümer häufig machen.
Warum die Bausubstanz so entscheidend ist
Optische Modernisierungen können beeindrucken – aber sie sagen wenig über den tatsächlichen Wert aus.
Eine Immobilie mit „frisch renoviertem Innenleben“ kann dennoch:
- ein undichtes Dach,
- veraltete Leitungen,
- mangelnde Dämmung,
- Feuchtigkeit im Keller
- oder bautechnische Schäden
aufweisen.
Die Bausubstanz bestimmt:
- Restnutzungsdauer
- Modernisierungsbedarf
- Instandhaltungskosten
- Sicherheits- und Schadensrisiken
- und letztlich den realistischen Marktwert.
Ein neues Bad ist schnell gemacht – ein feuchter Keller kostet dagegen oft zehntausende Euro.
Worauf Sachverständige bei der Bausubstanz achten
Ein zertifizierter Sachverständiger betrachtet eine Immobilie nicht nach dem äußeren Eindruck, sondern nach technischen und konstruktiven Kriterien.
Im Fokus stehen u. a.:
🔹 Dach & Dachkonstruktion
Zustand der Eindeckung, Dämmung, Holzqualität, Feuchtigkeit, Sturmschäden.
🔹 Fassade & Außenhaut
Wärmedämmung, Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeit, Putzabplatzungen, energetischer Zustand.
🔹 Keller & Fundament
Feuchtigkeit, Abdichtung, Schimmelbildung, tragende Strukturen.
🔹 Fenster & Türen
Alter, Wärmeschutz, Dichtigkeit, Sicherheitsstandards.
🔹 Heizungs- & Haustechnik
Alter der Heizanlage, hydraulischer Abgleich, Austauschpflichten (GEG), Zustand der Leitungen.
🔹 Elektrik
Sicherungskasten, Leitungen, FI-Schutzschalter, Brandrisiken.
🔹 Sanitär & Wasserleitungen
Material (verzinkt? Kupfer? Kunststoff?), Kalk, Korrosion, Rohrquerschnitte.
Diese Kriterien bestimmen sowohl den technischen Wert als auch den Investitionsbedarf in den kommenden Jahren.
Wie Bausubstanz und Restnutzungsdauer zusammenhängen
Die Restnutzungsdauer (RND) beschreibt, wie lange ein Gebäude bei seinem aktuellen Zustand wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann.
Bei gut gepflegten oder umfassend modernisierten Gebäuden verlängert sich die RND – bei schlechtem Zustand verkürzt sie sich deutlich.
Beispiel:
| Zustand | typ. Restnutzungsdauer |
|---|---|
| sehr gut modernisiert | 40–60 Jahre |
| durchschnittlich | 20–40 Jahre |
| modernisierungsbedürftig | 10–20 Jahre |
| sanierungsbedürftig | < 10 Jahre |
Eine verkürzte Restnutzungsdauer kann den Immobilienwert massiv senken – aber auch steuerliche Vorteile bringen (höhere AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG), wenn sie nachgewiesen wird.
Modernisierungsstau – ein unsichtbarer Wertkiller
Ein häufiger Fehler: Eigentümer oder Käufer unterschätzen den Modernisierungsstau.
Dieser beschreibt die Summe aller überfälligen Instandhaltungsmaßnahmen, die in der Vergangenheit nicht durchgeführt wurden.
Typische Beispiele:
- altes Dach → 25.000–50.000 €
- veraltete Heizungsanlage → 10.000–20.000 €
- ungedämmte Fassade → 20.000–40.000 €
- alte Fenster → 8.000–20.000 €
- Elektrik veraltet → 5.000–20.000 €
Je größer der Modernisierungsstau, desto geringer der Wert – selbst wenn der Innenraum frisch renoviert erscheint.
Häufige Fehleinschätzungen von Käufern
Viele Käufer lassen sich von optischen Eindrücken täuschen. Häufige Fehler:
- Neue Möbel → aber marode Substanz
- Schöner Garten → aber feuchter Keller
- Renoviertes Bad → aber alte Leitungen
- Frische Farbe → aber Risse darunter
- Gepflegte Außenansicht → aber energetisch schlechte Bauweise
Eine professionelle Objektprüfung deckt diese Probleme auf – bevor sie teuer werden.
Wie der Zustand direkt den Immobilienwert beeinflusst
Der bauliche Zustand wirkt sich in allen Bewertungsverfahren aus:
Sachwertverfahren
→ höhere Altersminderung bei schlechter Substanz
→ geringerer Sachwert
→ niedrigere Marktanpassung
Ertragswertverfahren
→ höhere Bewirtschaftungskosten
→ geringerer Reinertrag
→ niedrigerer Ertragswert
Vergleichswertverfahren
→ schlechtere Vergleichbarkeit
→ Abschläge aufgrund des Zustands
Ein schlechtes Dach oder feuchte Wände können den Wert schnell um fünfstellige Beträge senken.
Sanierungen: Was den Wert wirklich steigert
Nicht jede Modernisierung hat denselben Effekt auf den Wert.
Besonders wertsteigernd sind:
- neue Fenster (Wärmeschutz)
- modernes Heizsystem
- Dachsanierung + Dämmung
- Fassadendämmung
- Erneuerung der Elektrik
- Vollmodernisierung der Sanitärleitungen
Weniger wirksam sind reine Schönheitsreparaturen wie:
- neue Böden
- Malerarbeiten
- neue Türen
- Küche, Möbel, Dekoration
Wer den Wert steigern will, sollte in die Substanz investieren.
Fazit: Bausubstanz ist der wichtigste Wertfaktor
Der Zustand der Bausubstanz entscheidet über:
- den Verkehrswert
- die Restnutzungsdauer
- den Modernisierungsaufwand
- die Wirtschaftlichkeit der Immobilie
Eine fachlich fundierte Analyse schützt Käufer vor Fehlentscheidungen und hilft Eigentümern, den Wert ihres Objekts realistisch einzuschätzen.
Ein Gutachten oder eine Objektprüfung durch einen Sachverständigen ist daher eine der wichtigsten Grundlagen für jede Immobilienentscheidung.
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