Wann ein Gutachten nötig ist – und wann es sich finanziell lohnt
Das Finanzamt bewertet Immobilien regelmäßig – zum Beispiel bei Erbschaft, Schenkung, Verkauf oder steuerlichen Abschreibungen.
Doch oft weichen die amtlichen Werte deutlich vom tatsächlichen Marktwert ab.
In vielen Fällen lohnt es sich daher, ein eigenes Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen vorzulegen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wann eine Immobilienbewertung für das Finanzamt sinnvoll ist, welche rechtlichen Grundlagen gelten und wie Sie mit einem Gutachten sogar Steuern sparen können.
Wann das Finanzamt den Immobilienwert festlegt
Das Finanzamt bewertet Immobilien immer dann, wenn der Wert steuerlich relevant ist, etwa bei:
- Erbschaften und Schenkungen
- Grundsteuerreform
- Entnahmen oder Einlagen bei betrieblichen Immobilien
- Spekulationsgewinnen beim Verkauf
- oder Abschreibungen (AfA) bei vermieteten Objekten
Die Grundlage bildet das Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere §§ 157 ff.
Darin ist festgelegt, dass das Finanzamt den sogenannten gemeinen Wert (Marktwert) ansetzt – meist mithilfe standardisierter Verfahren.
Wie das Finanzamt den Immobilienwert ermittelt
Das Finanzamt verwendet pauschalisierte Bewertungsverfahren, die vom Bundesfinanzministerium vorgegeben werden.
Dabei wird nicht jedes Objekt individuell geprüft, sondern anhand typisierter Werte berechnet – zum Beispiel mit Bodenrichtwerten, Ertrags- oder Sachwertfaktoren.
Das Problem:
Diese standardisierten Werte weichen oft stark vom realen Marktwert ab, insbesondere bei älteren, modernisierten oder untypischen Immobilien.
Beispiel:
Ein 60 Jahre altes Einfamilienhaus mit Sanierungsbedarf kann beim Finanzamt noch immer mit einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren bewertet werden – obwohl es realistisch vielleicht nur 20 sind.
Wann sich ein eigenes Gutachten lohnt
Sie können den vom Finanzamt angesetzten Wert nicht einfach bestreiten – aber Sie dürfen einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen.
Das regelt § 198 BewG:
Weist der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nach, ist dieser Wert der Besteuerung zugrunde zu legen.
Das bedeutet:
Wenn Sie ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen vorlegen, muss das Finanzamt diesen Wert anerkennen – sofern das Gutachten den Anforderungen entspricht.
So können Sie zum Beispiel:
- die Erbschaft- oder Schenkungssteuer senken,
- eine gerechtere Bewertung erreichen,
- oder bei vermieteten Immobilien eine höhere Abschreibung (AfA) ansetzen.
Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG)
Ein besonders wichtiger Punkt betrifft die Absetzung für Abnutzung (AfA).
Das Einkommensteuergesetz (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) erlaubt es, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen, wenn diese nachgewiesen wird.
Genau hier kommt ein Gutachten über die Restnutzungsdauer ins Spiel:
Ein zertifizierter Sachverständiger kann belegen, dass ein Gebäude aufgrund seines baulichen Zustands, der Bauweise oder des Modernisierungsstands keine 50 Jahre (Standardannahme), sondern beispielsweise nur noch 25 Jahre wirtschaftlich nutzbar ist.
Das bedeutet:
- doppelte Abschreibung (AfA steigt von 2 % auf 4 %)
- schnellere steuerliche Entlastung
- realistischere Bewertung der Substanz
Wir bei Solide:Bewerten erstellen regelmäßig Gutachten zur verkürzten Nutzungsdauer, die von Finanzämtern bundesweit anerkannt werden.
Welche Anforderungen ein Gutachten erfüllen muss
Damit das Finanzamt ein Gutachten akzeptiert, muss es bestimmte Kriterien erfüllen:
- Erstellung durch einen öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen
- Anwendung der ImmoWertV und der Wertermittlungsrichtlinien
- nachvollziehbare Dokumentation aller Daten, Verfahren und Annahmen
- Begründete Ableitung von Liegenschaftszinssätzen, Restnutzungsdauer etc.
- Datengrundlage (Bodenrichtwerte, Marktdaten, Baupreisindizes)
Ein reines Maklerexposé oder Online-Rechner reicht hierfür nicht aus.
Beispiele aus der Praxis
Beispiel 1:
Ein geerbtes Mehrfamilienhaus wird vom Finanzamt mit 1.200.000 € bewertet.
Das Gutachten eines Sachverständigen weist aufgrund von Leerständen, Sanierungsbedarf und Marktlage nur 950.000 € aus.
→ Steuerersparnis: mehrere zehntausend Euro.
Beispiel 2:
Ein vermietetes Wohnhaus wurde in den 1970er-Jahren erbaut und nur teilweise modernisiert.
Das Finanzamt setzt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren an.
Ein Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG belegt realistisch 25 Jahre Restnutzungsdauer.
→ AfA verdoppelt sich, steuerliche Entlastung über Jahre hinweg.
Wie Sie vorgehen sollten
- Bescheid prüfen: Stimmen die Werte des Finanzamts mit Ihrer Immobilie überein?
- Beratung einholen: Klären, ob ein Gutachten sinnvoll und wirtschaftlich ist.
- Gutachten erstellen lassen: Vom zertifizierten Sachverständigen, nachvollziehbar nach ImmoWertV.
- Widerspruch / Einspruch einlegen: Innerhalb der gesetzlichen Fristen mit dem Gutachten als Nachweis.
Fazit: Ein Gutachten kann bares Geld wert sein
Eine Immobilienbewertung für das Finanzamt ist kein Selbstzweck – sie ist eine Investition in Transparenz und Fairness.
Ein qualifiziertes Gutachten stellt sicher, dass Ihr Objekt realistisch bewertet wird – weder zu hoch noch zu niedrig – und kann in vielen Fällen steuerlich erhebliche Vorteile bringen.
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