So vermeiden Sie überhöhte Steuerwerte und schaffen Klarheit im Nachlass
Wer eine Immobilie erbt oder verschenkt, steht nicht nur vor organisatorischen und emotionalen Aufgaben, sondern oft auch vor steuerlichen Fragen.
Denn das Finanzamt bewertet jede Immobilie, um die Erbschaft- oder Schenkungssteuer festzusetzen.
Doch der vom Finanzamt angesetzte Wert entspricht nicht immer dem tatsächlichen Marktwert.
In vielen Fällen lohnt es sich, eine eigene Immobilienbewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen durchführen zu lassen – um Steuern zu sparen und Rechtssicherheit zu schaffen.
Warum das Finanzamt Ihre Immobilie bewertet
Sobald ein Erbfall oder eine Schenkung vorliegt, fordert das Finanzamt eine Steuererklärung und ermittelt den gemeinen Wert (Marktwert) der Immobilie.
Dieser Wert bildet die Grundlage für die Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungssteuer.
Die Bewertung erfolgt nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG) – meist automatisiert und pauschalisiert, auf Basis von Bodenrichtwerten, pauschalen Baukosten und typisierten Restnutzungsdauern.
Das Problem:
Diese standardisierten Verfahren spiegeln die tatsächlichen Marktverhältnisse oft nicht korrekt wider – insbesondere bei älteren, modernisierten oder sanierungsbedürftigen Immobilien.
Wann sich ein Gutachten lohnt
Gemäß § 198 BewG darf der Steuerpflichtige einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen, wenn der Finanzamtswert zu hoch ist.
Das geschieht durch ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, erstellt von einem zertifizierten Sachverständigen.
Ein solches Gutachten kann sich lohnen, wenn:
- die Immobilie in schlechtem Zustand ist,
- Modernisierungen oder Anbauten nicht berücksichtigt wurden,
- die Lagequalität sich verschlechtert hat,
- oder das Objekt nicht marktgängig ist (z. B. großes Grundstück, Denkmalschutz, Sondernutzung).
Ergebnis:
Das Finanzamt muss den nachgewiesenen niedrigeren Wert anerkennen, sofern das Gutachten nachvollziehbar erstellt wurde.
Steuerersparnis durch realistische Bewertung
Ein realistischer, marktgerechter Wert führt oft zu erheblichen Steuerersparnissen.
Je nach Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen kann ein Unterschied von wenigen zehntausend Euro bereits entscheidend sein.
Beispiel:
Ein Zweifamilienhaus wird vom Finanzamt mit 900.000 € bewertet.
Das Gutachten eines Sachverständigen weist aufgrund von Sanierungsbedarf nur 740.000 € aus.
→ Die Steuerlast sinkt spürbar – bei Kindern etwa um mehrere zehntausend Euro.
Auch bei Schenkungen gilt:
Ein korrektes Gutachten schützt beide Seiten vor späteren steuerlichen Diskussionen und belegt den Zeitwert der Immobilie zum Übertragungszeitpunkt.
Besonderheiten bei Erbengemeinschaften
In Erbengemeinschaften kommt es häufig zu Uneinigkeit über den tatsächlichen Wert.
Ein neutrales Verkehrswertgutachten schafft hier Transparenz und verhindert Streit.
Es dient als objektive Grundlage für:
- die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft,
- die Auszahlung einzelner Miterben,
- oder den Verkauf der Immobilie aus dem Nachlass.
Gerade wenn Emotionen im Spiel sind, ist eine fachlich fundierte, unabhängige Bewertung oft die beste Lösung.
Ermittlungsmethoden nach ImmoWertV
Für die Bewertung im Erb- oder Schenkungsfall kommen die Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zum Einsatz:
- Vergleichswertverfahren: bei Eigentumswohnungen oder Baugrundstücken
- Ertragswertverfahren: bei vermieteten Immobilien
- Sachwertverfahren: bei eigengenutzten Wohnhäusern
Ein zertifizierter Sachverständiger wählt das Verfahren, das den Marktmechanismus realistisch abbildet – und dokumentiert die Ergebnisse nachvollziehbar.
Ablauf einer Bewertung im Erb- oder Schenkungsfall
- Kontaktaufnahme & Beratung
– Klärung des Bewertungszwecks und Sichtung der Unterlagen. - Objektbesichtigung
– Aufnahme des baulichen Zustands, Lage- und Nutzungsverhältnisse. - Marktanalyse & Wertermittlung
– Anwendung des passenden Verfahrens nach ImmoWertV. - Erstellung des Gutachtens
– Dokumentation aller Berechnungen, Einflussfaktoren und Annahmen. - Einreichung beim Finanzamt
– Sie legen das Gutachten als Nachweis nach § 198 BewG vor.
Häufige Fehler bei der Bewertung im Erbfall
- Unvollständige Unterlagen (z. B. fehlende Grundrisse, Wohnflächenangaben, Bauakten)
- Übersehene Mängel oder veraltete Sanierungsstände
- Nicht angepasste Restnutzungsdauer
- Annahme unrealistischer Mieten oder Vergleichswerte
- Verzicht auf ein Gutachten und damit auf mögliche Steuerersparnisse
Ein professionelles Gutachten verhindert solche Fehler – und sichert eine rechtssichere, nachvollziehbare Bewertung.
Fazit: Ein Gutachten schafft Klarheit – und oft erhebliche Vorteile
Eine Immobilienbewertung bei Erbschaft oder Schenkung sorgt nicht nur für Transparenz und Gerechtigkeit, sondern kann auch Steuern sparen.
Das Finanzamt arbeitet mit standardisierten Werten – ein individuelles Gutachten berücksichtigt dagegen Zustand, Lage und Markt.
Wer ein professionelles Gutachten vorlegt, profitiert von:
- realistischen Werten,
- steuerlichen Vorteilen,
- und klarer Nachvollziehbarkeit gegenüber Finanzamt und Miterben.
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