Grundlagen der Immobilienbewertung einfach erklärt
Der Wert einer Immobilie ist mehr als nur eine Zahl – er ist das Ergebnis vieler Faktoren, die im Zusammenspiel bestimmen, was ein Haus oder eine Wohnung tatsächlich am Markt wert ist.
Doch wie entsteht dieser Wert genau? Welche Kriterien spielen eine Rolle – und wie gehen Sachverständige bei der Wertermittlung vor?
In diesem Beitrag erfahren Sie, wie der Immobilienwert entsteht, welche Verfahren es gibt und warum eine professionelle Bewertung unverzichtbar ist, wenn Sie verkaufen, kaufen oder Ihr Vermögen richtig einschätzen möchten.
Was bedeutet eigentlich „Verkehrswert“?
Der Verkehrswert (oder Marktwert) ist in § 194 BauGB definiert.
Er beschreibt den Preis, der zum Bewertungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und rechtlichen Gegebenheiten, aber ohne außergewöhnliche oder persönliche Einflüsse.
👉 Kurz gesagt:
Der Verkehrswert ist der realistische Marktpreis, den ein sachkundiger Käufer zahlen würde und ein vernünftiger Verkäufer akzeptieren könnte.
Die wichtigsten Einflussfaktoren
Der Immobilienwert hängt von vielen Merkmalen ab. Die wichtigsten sind:
- Lage: Makro- (Region, Stadt) und Mikrolage (Umfeld, Infrastruktur, Nachbarschaft).
- Art und Nutzung: z. B. Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Bürogebäude.
- Größe und Zuschnitt: Wohnfläche, Grundstücksgröße, Bebaubarkeit.
- Baujahr und Zustand: Bausubstanz, Modernisierungsgrad, energetischer Standard.
- Erträge: Mieteinnahmen, Leerstände, Bewirtschaftungskosten.
- Rechtliche Aspekte: Wegerechte, Erbbaurechte, Denkmalschutz, Erb- oder Mietverhältnisse.
Diese Faktoren bilden die Grundlage, um im nächsten Schritt den Wert rechnerisch zu ermitteln.
Die Bewertungsverfahren nach ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt, wie der Wert einer Immobilie zu berechnen ist.
Dafür stehen drei anerkannte Verfahren zur Verfügung, die je nach Objektart eingesetzt werden:
🔹 Vergleichswertverfahren
Wird genutzt, wenn ausreichend Vergleichskaufpreise ähnlicher Objekte vorliegen – etwa bei Eigentumswohnungen oder Baugrundstücken.
🔹 Ertragswertverfahren
Kommt bei vermieteten Objekten zum Einsatz. Es berücksichtigt die nachhaltig erzielbaren Erträge, also Mieten, abzüglich Bewirtschaftungskosten, und den Liegenschaftszinssatz.
🔹 Sachwertverfahren
Wird angewandt bei eigengenutzten Wohnhäusern. Hier wird der Substanzwert aus Bodenwert + Gebäudewert ermittelt, angepasst an Marktverhältnisse.
Ein erfahrener Sachverständiger wählt das Verfahren aus, das den Marktmechanismus am besten widerspiegelt – oft werden auch mehrere Verfahren kombiniert.
Warum Gutachten so unterschiedlich ausfallen können
Zwei Gutachten zum selben Objekt können sich unterscheiden – und dennoch fachlich korrekt sein.
Die Unterschiede entstehen, weil Sachverständige individuelle Annahmen treffen müssen: zur Restnutzungsdauer, zum Instandhaltungszustand, zur Marktsituation oder zum Liegenschaftszinssatz.
Genau deshalb ist Transparenz so wichtig: Ein professionelles Gutachten erklärt nachvollziehbar, wie der Wert zustande kommt.
Bei Solide:Bewerten legen wir besonderen Wert darauf, alle Annahmen offen zu dokumentieren – damit Sie den Wert verstehen und nachvollziehen können.
Wann eine professionelle Immobilienbewertung sinnvoll ist
Ein Gutachten kann in vielen Situationen entscheidend sein:
- Beim Verkauf, um den realistischen Angebotspreis festzulegen.
- Beim Kauf, um überhöhte Preise zu vermeiden.
- Bei Erbschaft oder Schenkung, für die steuerliche Bewertung.
- Bei Scheidung, zur gerechten Vermögensaufteilung.
- Für Banken oder Finanzämter, als offizielle Bewertungsgrundlage.
Auch bei Sanierungsentscheidungen, Investitionen oder Finanzierungen liefert eine fachlich fundierte Bewertung verlässliche Orientierung.
Der Ablauf einer professionellen Bewertung
- Erstgespräch & Unterlagenprüfung
– Klärung des Bewertungszwecks und Sichtung vorhandener Dokumente. - Objektbesichtigung
– Erfassung von Zustand, Lage, Ausstattung und Nutzung. - Bewertung & Berechnung
– Anwendung des passenden Verfahrens nach ImmoWertV. - Dokumentation
– Erstellung eines Gutachtens mit allen Rechenschritten und Erläuterungen.
Das Ergebnis: ein nachvollziehbarer, rechtssicherer Marktwert, der Sie bei jeder Entscheidung unterstützt.
Fazit: Der Immobilienwert ist kein Zufall
Der Wert einer Immobilie entsteht durch Daten, Erfahrung und Marktverständnis – nicht durch Schätzungen oder Bauchgefühl.
Eine fachgerechte Wertermittlung berücksichtigt technische, wirtschaftliche und rechtliche Aspekte gleichermaßen.
Wer auf eine professionelle Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen setzt, erhält nicht nur eine Zahl, sondern ein verlässliches Fundament für wichtige Entscheidungen.
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